今年2月25日，上海(hai)市住房(fang)城乡建设经管委等五(wu)部分团(tuan)结印发《关于进一步优化调整本市房(fang)地产政策的关照》（以下简称“沪七条(tiao)”），推出(chu)限购再(zai)松绑，公积金存款额度提高，房(fang)产税暂(zan)免征扩围等一系列(lie)优化步伐，实着实在低落(luo)购房(fang)门坎及本钱。新政落(luo)地后市场反馈积极，二手房(fang)成交活(huo)泼度在3月呈直线上升态势。

凭据上海(hai)房(fang)产生意业务中央(yang)官网(wang)“网(wang)上房(fang)地产”数据，2026年3月1日至3月24日，上海(hai)二手房(fang)（含商业）累计网(wang)签成交23258套，同比增长3%，且周度成交量连续立异高。其中，3月9日-3月15日单周二手房(fang)成交7233套，一举创下近五(wu)年来(lai)最高周成交纪录；仅仅一周后，3月16日-3月22日周度成交量再(zai)度突破新高，网(wang)签成交7488套。此外(wai)，3月14日单日网(wang)签成交1472套，也为近两年单日第二高，仅次于2025年3月15日的1473套。

从市场前端的带看、客(ke)源(yuan)等核心目(mu)标来(lai)看，新政带来(lai)的市场活(huo)力更(geng)为直观。上海(hai)链(lian)家(jia)监测的数据显示(shi)，新政实施后，该平台日均带看量对比新政前增长30%，日均新增客(ke)户量对比新政前增长51%，新增房(fang)对比新政前日均程度增长85%，客(ke)户入市信心较新政前显着提拔(ba)，带看及成交均非常活(huo)泼。

据上海(hai)太平洋房(fang)屋田林东(dong)路一门店店长孙洁琼反馈，其地点门店带看量较新政前直接(jie)翻了3倍，且部分买家(jia)决议(yi)坚决，7天内(nei)成交的客(ke)户增多。

基(ji)于以后连续低落(luo)的成交节奏，业内(nei)对3月全月的成交数据也给出(chu)了悲观预判。58安(an)居客(ke)研讨院院长张波展望，3月上海(hai)二手房(fang)成交有望冲(chong)击并突破3万套。其认为，近7天日均成交破千套，叠加(jia)月末成交翘尾效应，按以后节奏突破3万套为也许率事件。

安(an)居客(ke)线上数据也印证(zheng)了市场热度回升。数据显示(shi)，该平台观望指数已从81.3大幅降(jiang)至68.8，购房(fang)者观望情绪大幅收敛，议(yi)价节奏向更(geng)平衡偏向发展。同时，一二手房(fang)找房(fang)热度显着提拔(ba)，2-3月份，新房(fang)热度指数从57.4上升至62.5，二手房(fang)热度指数从61.6上升至67.6，与客(ke)岁(sui)同期比拟，完(wan)成了大幅度的热度升温。

张波进一步指出(chu)，若月成交完(wan)成3万套，将到达(da)2021年或2023年同期的程度，2021年属于上海(hai)上一轮楼市牛市序幕阶段，2023年则是疫情后市场快速反弹阶段。但只看单月程度并不敷以定调，还需看后续2-3个月的成交量价。

刚需还是市场核心支撑

成交量的连续下跌，也直接(jie)动(dong)员上海(hai)二手房(fang)市场供需两端心态发生转变。

“这一轮新政后的市场表现和客(ke)岁(sui)已不太一样了”，从事中介行业多年的李经理复盘(pan)道。“客(ke)岁(sui)政策一出(chu)台，我们公司的挂牌量一夜(ye)激增。目(mu)前新增挂牌比较平稳，库存在快速消(xiao)化，卖家(jia)的心态也比之(zhi)前坚挺。”

上海(hai)链(lian)家(jia)研讨院负责人李根监测的数据显示(shi)，“沪七条(tiao)”新政发布后，上海(hai)链(lian)家(jia)二手房(fang)挂牌量较客(ke)岁(sui)同期下滑(hua)8%，主要得益于新政后成交量提拔(ba)，同时成交增速大于新增挂牌增速。

在李根看来(lai)，业主心态已由前期的“急于去化”，到春节前“观望惜售”，再(zai)到春节后的理性调价。业主心态的调整，无益于扭转前期“以价换量”的局势，从市场回响反映看，目(mu)前全体议(yi)价幅度在收窄。

华夏地产市场分析师卢文曦进一步指出(chu)，自2025年8月起，上海(hai)二手房(fang)挂牌量已进入下行通道，此前部分急售的业主已基(ji)础完(wan)成离场，现阶段业主挂牌更(geng)趋理性，市场发急性抛售现象已逐步消(xiao)逝，房(fang)源(yuan)供应端逐步回归平稳状(zhuang)况。

从需求布局看，以后刚需还是市场核心支撑。上海(hai)华夏地产数据显示(shi)，总价300万以内(nei)入门级房(fang)源(yuan)备受追(zhui)捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房(fang)源(yuan)去化服从连续提拔(ba)。

代(dai)价端也开(kai)始企稳。国(guo)家(jia)统计局数据显示(shi)，2月，上海(hai)二手住宅销售代(dai)价环(huan)比下跌0.2%。从历史数据来(lai)看，上海(hai)二手住宅销售代(dai)价自2025年5月以来(lai)连续九个月负增长，此次环(huan)比转涨为近10个月来(lai)首次。

在卢文曦看来(lai)，以后市场呈现显着的质(zhi)量分化，房(fang)龄(ling)新、质(zhi)量好的二手房(fang)代(dai)价支撑力强，房(fang)主议(yi)价底气足，部分优质(zhi)房(fang)源(yuan)止跌企稳；普通房(fang)源(yuan)议(yi)价空间虽收窄，但仍以平稳成交为主；万万元以上高端房(fang)源(yuan)议(yi)价空间则取决于产品质(zhi)量。其说起，目(mu)前改善型(xing)房(fang)源(yuan)市场热度尚未完(wan)整激活(huo)，若后续热度能从刚需向改善传导(dao)，市场复苏将更(geng)具连续性。

张波也说起，从二手市场来(lai)看，短时间受低总价房(fang)源(yuan)成交占比提拔(ba)的布局性影(ying)响，二手成交均价仍会有所崎岖，这一阶段估计还会连续至少3-5个月，后期跟着低总价房(fang)源(yuan)成交开(kai)释的置换资金向上传导(dao)，成交布局向改善型(xing)转移，有望推进成交均价进一步稳中向上。

连续稳定复苏还需政策当令(ling)促进

对于“沪七条(tiao)”落(luo)地满月后上海(hai)二手房(fang)市场的表现，多位(wei)业内(nei)子士(shi)认为以后市场已完(wan)成积极复苏，但企稳回暖(nuan)仍需循(xun)序渐进。

上海(hai)易居房(fang)地产研讨院副院长严跃进指出(chu)，以后上海(hai)二手房(fang)市场呈现“量涨、库存降(jiang)、价企稳、预期修”的积极态势，卖房(fang)速率快于挂牌速率的小区赓续增多，供求抵(di)牾有效减缓，代(dai)价下跌态势得到遏制，扭转了前三(san)年深度调整的局势。房(fang)主信心修复、购房(fang)者入市积极性提拔(ba)，市场生意业务生态连续优化。

张波认为，“沪七条(tiao)”落(luo)地近一个月，对市场信心已呈实际质(zhi)性修复效果，但暂(zan)未形成相对稳定的市场预期，以后市场回暖(nuan)仍主要归因于政策刺激，同时成交布局仍会合于低总价刚需市场。虽然以后并非短时间脉冲(chong)式回暖(nuan)，但连续稳定复苏还需要后续政策当令(ling)促进。

在中指研讨院上海(hai)数据总经理张文静(jing)看来(lai)，全体来(lai)看，上海(hai)年初在政策端连续发力，经过低落(luo)购房(fang)门坎及购房(fang)本钱、试点二手房(fang)收储(chu)等举措，已初步激活(huo)市场需求。进入3月，上海(hai)二手房(fang)成交活(huo)泼度回升较为显着，新房(fang)市场周度成交出(chu)现修复，叠加(jia)挂牌量连续回落(luo)，市场供需两端均出(chu)现一定积极改善。从全国(guo)核心乡村来(lai)看，上海(hai)目(mu)前表现出(chu)的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活(huo)泼度最高的乡村。

张文静(jing)指出(chu)，若以后市场情绪可以或许延续，上海(hai)有望在3-4月“小阳春”行情中连结较高活(huo)泼度。但需存眷的是，市场企稳仍将是一个渐进历程，其后续的连续性仍依附于居民收入预期及房(fang)价预期修复等微观基(ji)础面的实质(zhi)性好转。