今(jin)年2月(yue)25日，上海市(shi)住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关(guan)于进一步优化调整本市(shi)房地产政(zheng)策的通知》（以下简称“沪七条”），推出限购再松绑，公(gong)积金(jin)贷款额度提高，房产税(shui)暂免征扩围等一系列优化措施，实实在在降低购房门槛及成本。新政(zheng)落(luo)地后市(shi)场反应积极，二手房成交(jiao)活跃度在3月(yue)呈直线上升(sheng)态势。

根据上海房产交(jiao)易中心(xin)官网“网上房地产”数据，2026年3月(yue)1日至3月(yue)24日，上海二手房（含商业）累计网签成交(jiao)23258套，同比增长3%，且周度成交(jiao)量持续创新高。其中，3月(yue)9日-3月(yue)15日单周二手房成交(jiao)7233套，一举创下近五年来最高周成交(jiao)纪录；仅仅一周后，3月(yue)16日-3月(yue)22日周度成交(jiao)量再度突破新高，网签成交(jiao)7488套。此(ci)外，3月(yue)14日单日网签成交(jiao)1472套，也为近两年单日第(di)二高，仅次于2025年3月(yue)15日的1473套。

从市(shi)场前端的带看、客源等焦点目标来看，新政(zheng)带来的市(shi)场活力更为直观。上海链家监测的数据显示，新政(zheng)实施后，该平台日均带看量对(dui)比新政(zheng)前增长30%，日均新增客户量对(dui)比新政(zheng)前增长51%，新增房对(dui)比新政(zheng)前日均程度增长85%，客户入(ru)市(shi)信心(xin)较新政(zheng)前明显提拔，带看及成交(jiao)均十(shi)分活跃。

据上海太平洋房屋田林东路(lu)一门店店长孙洁琼反应，其所在门店带看量较新政(zheng)前直接翻了3倍，且部分买家决议果断，7天内成交(jiao)的客户增多。

基于当前持续低落(luo)的成交(jiao)节(jie)奏，业内对(dui)3月(yue)全月(yue)的成交(jiao)数据也给出了乐观预判。58安居客研讨(tao)院院长张(zhang)波预测，3月(yue)上海二手房成交(jiao)有望冲(chong)击并突破3万套。其认为，近7天日均成交(jiao)破千套，叠加月(yue)末成交(jiao)翘尾(wei)效应，按(an)当前节(jie)奏突破3万套为大几(ji)率事件。

安居客线上数据也印证了市(shi)场热度回升(sheng)。数据显示，该平台观望指数已从81.3大幅降至68.8，购房者观望感情大幅收敛，议价节(jie)奏向更平衡偏向发展。同时，一二手房找房热度明显提拔，2-3月(yue)份，新房热度指数从57.4上升(sheng)至62.5，二手房热度指数从61.6上升(sheng)至67.6，与去(qu)年同期相比，实现了大幅度的热度升(sheng)温。

张(zhang)波进一步指出，若月(yue)成交(jiao)实现3万套，将达到2021年或2023年同期的程度，2021年属于上海上一轮楼(lou)市(shi)牛市(shi)序幕阶(jie)段，2023年则是疫情后市(shi)场疾速反弹阶(jie)段。但只看单月(yue)程度并没有足以定调，还需看后续2-3个月(yue)的成交(jiao)量价。

刚需仍是市(shi)场焦点支撑

成交(jiao)量的持续上涨，也直接带动上海二手房市(shi)场供需两端心(xin)态产生变化。

“这一轮新政(zheng)后的市(shi)场显示和去(qu)年已经没有太一样了”，从事中介行(xing)业多年的李经理复盘道。“去(qu)年政(zheng)策一出台，我们公(gong)司的挂(gua)牌量一夜激增。目前新增挂(gua)牌比较平稳，库(ku)存在疾速消化，卖家的心(xin)态也比之前坚挺(ting)。”

上海链家研讨(tao)院担任人李根监测的数据显示，“沪七条”新政(zheng)发布后，上海链家二手房挂(gua)牌量较去(qu)年同期下滑8%，主要(yao)得益于新政(zheng)后成交(jiao)量提拔，同时成交(jiao)增速大于新增挂(gua)牌增速。

在李根看来，业主心(xin)态已由前期的“急于去(qu)化”，到春节(jie)前“观望惜售”，再到春节(jie)后的理性调价。业主心(xin)态的调整，有益于改变前期“以价换量”的局面，从市(shi)场反应看，目前整体议价幅度在收窄。

中原地产市(shi)场分析师卢文曦进一步指出，自2025年8月(yue)起，上海二手房挂(gua)牌量已进入(ru)下行(xing)通道，此(ci)前部分急售的业主已基本完成离(li)场，现阶(jie)段业主挂(gua)牌更趋理性，市(shi)场恐慌(huang)性抛(pao)售景象已渐(jian)渐(jian)消失，房源供应端渐(jian)渐(jian)回归平稳状态。

从需求结(jie)构看，当前刚需仍是市(shi)场焦点支撑。上海中原地产数据显示，总(zong)价300万之内入(ru)门级房源备受追捧，3月(yue)上半月(yue)成交(jiao)占比升(sheng)至72%，刚需房源去(qu)化效率持续提拔。

价格端也开始企稳。国家统计局数据显示，2月(yue)，上海二手室庐销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，上海二手室庐销售价格自2025年5月(yue)以来连续九个月(yue)负增长，此(ci)次环比转涨为近10个月(yue)来首次。

在卢文曦看来，当前市(shi)场浮现明显的质量分化，房龄新、质量好的二手房价格支撑力强，房东议价底气(qi)足，部分优质房源止跌(die)企稳；普通房源议价空间虽(sui)收窄，但仍以平稳成交(jiao)为主；千万元以上高端房源议价空间则取决于产物质量。其提及，目前改进型房源市(shi)场热度尚未完全激活，若后续热度能从刚需向改进传导，市(shi)场苏醒将更具持续性。

张(zhang)波也提及，从二手市(shi)场来看，短期受低总(zong)价房源成交(jiao)占比提拔的结(jie)构性影(ying)响，二手成交(jiao)均价仍会(hui)有所起伏，这一阶(jie)段预计还会(hui)持续至少3-5个月(yue)，后期跟着低总(zong)价房源成交(jiao)释放的置换资金(jin)向上传导，成交(jiao)结(jie)构向改进型转移(yi)，有望推动成交(jiao)均价进一步稳中向上。

持续波动苏醒还需政(zheng)策适(shi)时推进

对(dui)于“沪七条”落(luo)地满月(yue)后上海二手房市(shi)场的显示，多位业内人士认为当前市(shi)场已实现积极苏醒，但企稳回暖仍需循序渐(jian)进。

上海易居房地产研讨(tao)院副院长严跃进指出，当前上海二手房市(shi)场浮现“量涨、库(ku)存降、价企稳、预期修”的积极态势，卖房速率快(kuai)于挂(gua)牌速率的小区没有断增多，供求矛盾有效缓解，价格下跌(die)态势得到遏制，改变了前三年深度调整的局面。房东信心(xin)修复、购房者入(ru)市(shi)积极性提拔，市(shi)场交(jiao)易生态持续优化。

张(zhang)波认为，“沪七条”落(luo)地近一个月(yue)，对(dui)市(shi)场信心(xin)已呈实际质性修复结(jie)果，但暂未构成绝(jue)对(dui)波动的市(shi)场预期，当前市(shi)场回暖仍主要(yao)归因于政(zheng)策安慰，同时成交(jiao)结(jie)构仍会(hui)合于低总(zong)价刚需市(shi)场。固(gu)然当前并不是短期脉冲(chong)式(shi)回暖，但持续波动苏醒还必(bi)要(yao)后续政(zheng)策适(shi)时推进。

在中指研讨(tao)院上海数据总(zong)经理张(zhang)文静看来，整体来看，上海年初在政(zheng)策端持续发力，通过降低购房门槛及购房成本、试点二手房收储等举措，已初步激活市(shi)场需求。进入(ru)3月(yue)，上海二手房成交(jiao)活跃度回升(sheng)较为明显，新房市(shi)场周度成交(jiao)出现修复，叠加挂(gua)牌量持续回落(luo)，市(shi)场供需两端均出现肯定积极改进。从天下焦点乡村来看，上海目前显示出的苏醒力度与市(shi)场韧性，使其成为今(jin)年“小阳(yang)春”行(xing)情中活跃度最高的乡村。

张(zhang)文静指出，若当前市(shi)场感情能够延续，上海有望在3-4月(yue)“小阳(yang)春”行(xing)情中保持较高活跃度。但需关(guan)注的是，市(shi)场企稳仍将是一个渐(jian)进过程，厥后续的持续性仍依赖于住民收入(ru)预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。