保利·都汇暖和售(shou)楼处。界面新闻拍摄

3月(yue)14日下午五时，保利·都汇暖和的营销负责人(ren)李薇刚送走一波集中看房的客户(hu)，便接(jie)到冲刺新指令：当日销售(shou)目标从11套(tao)上调至(zhi)15套(tao)。正本(ben)案场已完成原定(ding)目标，刚想收工，又开启新一轮冲刺。当晚九点刚过，李薇团队15套(tao)的冲刺眼(yan)标就已提前得胜。

对这个地处上海南部科(ke)创中央(yang)且刚收回99.5折(she)优惠的外环外项目而言，深夜成交早已没有是新鲜事。营销负责人(ren)报告界面新闻，“近(jin)来团队基础都是早晨(chen)12点后上班，昨晚就有两组客户(hu)，11点多才敲定(ding)房源后转账锁定(ding)。”

地处上海北真个建发·云湖玥，也在(zai)这一轮回暖行情(qing)中表现抢眼(yan)。自(zi)3月(yue)13日展示中央(yang)与样板间正式(shi)对外开放，项目便被(bei)看房人(ren)群包围，首(shou)个周末到访超500组，次周周末仍连结350余组的高位(wei)到访，现场洽商声、咨(zi)询声交织赓续，刚需与改善置业需求集中释放。

建发·云湖玥展示中央(yang)。界面新闻拍摄

“我们就住在(zai)这邻(lin)近(jin)，为了孩子上学打算置换一套(tao)更符合的屋子。”建发·云湖玥样板间内，一位(wei)意向购房者向界面新闻记者表示。百口齐上阵的置业场景(jing)，让全部售(shou)楼处人(ren)声鼎(ding)沸。

房企抢抓黄金窗口期，集中放量、加快去化(hua)。地处宝山南大板块的中环麓岛(dao)率先发力，二批(pi)次房源火速启动认购，成为3月(yue)上海首(shou)个认购比到达1:1的新盘，项目入市即引(yin)爆市场。

界面新闻实地探访发现，即使认购已结束，仍有很(hen)多购房者连续前往售(shou)楼处到场小(xiao)筹登记。3月(yue)18日，中环麓岛(dao)开盘即清盘。据销售(shou)司理引(yin)见，项目选房于当日上午10:30正式(shi)启动，仅用(yong)时90分钟，79套(tao)房源便悉数售(shou)罄(qing)，实现快速“日光”。

中环麓岛(dao)开盘现场。

一改此(ci)前豪宅市场一枝独秀的款(kuan)式(shi)，往常上外洋环外项目也迎来置业热潮。刚刚过去的这个周末，嘉定(ding)南翔时代之城三期时代·雲(yun)境项目，两日累计认购达101组，创下2026年外环板块新盘首(shou)个认购破百的亮(liang)眼(yan)结果。

“刚需群体的实在(zai)需求，是撬动市场的焦点力量。”广东省住房政策研究中央(yang)李宇(yu)嘉指出，本(ben)轮市场新居成交的亮(liang)点集中在(zai)两类楼盘：一是中央(yang)区品质(zhi)与区位(wei)双优的优良项目，二是近(jin)郊配套(tao)完善、价格亲民且学位(wei)、交通优势突出的楼盘。

很(hen)多业内子士以为，这波上海楼市行情(qing)呈“V型(xing)”反转，市场决心(xin)全面回归，购房积极性(xing)远超预期。也有人(ren)展望，市场将连续分化(hua)，最(zui)终呈“K型(xing)”款(kuan)式(shi)。

同策研究院联席(xi)院长宋红卫报告界面新闻，结构性(xing)分化(hua)会是本(ben)轮楼市进(jin)展的长时间特性(xing)。宋红卫展望，2026年我国楼市将走出“K 型(xing)”走势，焦点地区符合新规范的好屋子会量价齐升，非焦点地区仍会以价换量，这种分化(hua)也让行业进(jin)展更趋理性(xing)。

上海是全国楼市“确(que)定(ding)性(xing)”最(zui)高的城市，除新居热销，二手房网签数据也接(jie)连革新纪录。3月(yue)中旬(xun)，上海二手房单周成交冲破7200套(tao)，创下近(jin)五年周度新高，单日网签峰值切(qie)近(jin)亲近(jin)1500套(tao)，高频次的集中生意业务乃至(zhi)导(dao)致(zhi)网签系统多次拥堵卡顿。

上海二手房网签系统登录非常截图。

截至(zhi)3月(yue)22日，上海二手房成交量已飙至(zhi)21443套(tao)，全月(yue)冲刺3万套(tao)大关基础无牵挂，这一数据大幅革新今年同期纪录。

房产(chan)中介连轴奋战，有人(ren)在(zai)外带看跑遍各个小(xiao)区，有人(ren)在(zai)店洽商对接(jie)房东客户(hu)。“以往博弈数小(xiao)时的谈(tan)单，往常2—3小(xiao)时就可(ke)以敲定(ding)，成交服从翻倍。”

“性(xing)价比高的房源一出来就成交，很(hen)多优良房还引(yin)来多组客户(hu)争(zheng)抢。”静安区万荣路平静洋房屋店长向界面新闻表示，当前成交集中在(zai)300万—700万总价的大户(hu)型(xing)。“昨晚刚成一单，客户(hu)跟(gen)我看了一年多，之前一直张望，往常感遭到市场热度，立即脱手。”

克而瑞集团联席(xi)董事长丁祖昱(yu)指出，政策底部确(que)认带来预期和决心(xin)的恢复，正在(zai)渐(jian)渐(jian)转化(hua)为实际的生意业务。小(xiao)面积、低总价的刚需和刚改房源，仍是二手房市场的主力。

数据泉源：上海网上房地产(chan)。界面新闻制图

价格方面，随着市场行情(qing)全体下行，上海二手房价格终结近(jin)十(shi)个月(yue)的连续下调，环比实现转正。卖方惜售(shou)心(xin)态加重(zhong)，议价空(kong)间已从客岁的10%—15%收窄至(zhi)5%以内。

“早年房东急着脱手，买家砍价空(kong)间很(hen)大；往常行情(qing)反转，业主生理预期明显抬升，价格稍符合便没有肯退让。”

一位(wei)深耕上海楼市多年的资深房产(chan)中介向界面新闻引(yin)见，他近(jin)期成交的一套(tao)房源，业主挂牌430万元，买家最(zui)后出价415万元，放在(zai)客岁基础可(ke)以成交，可(ke)今年业主始(shi)终没有肯让价，最(zui)终买家自(zi)动加价3万元才杀青生意业务。

这股热潮面前的推动力，是楼市新政“沪七条”。“政策驱动下的热度，让焦点城市楼市率先走出阶段性(xing)向好的筑底态势。”第(di)一平静戴维斯我国区住宅销售(shou)部负责人(ren)唐华表示。

2月(yue)25日落地的上海楼市新政，打通了购房资历与资金两大妨碍，无力推动了市场行情(qing)迎来转折(she)。非沪籍人(ren)士在(zai)外环内购房的社保要求从3年降至(zhi)1年，持(chi)有居住证(zheng)满5年更可(ke)免社保间接(jie)购房，为市场带来大批(pi)实实在(zai)在(zai)的需求，也让很(hen)多“新上海人(ren)”圆了安家梦。

公积金存款(kuan)额度同步上调，首(shou)套(tao)家庭最(zui)高可(ke)贷240万元，多子女家庭搭配绿色建筑更可(ke)到达324万元，实在(zai)减轻了购房者的资金与月(yue)供压力。

来自(zi)上海长征病(bing)院的王生，是此(ci)次新政的直担当益者之一。他在(zai)沪定(ding)居十(shi)余年，心(xin)中早有置换改善的打算，却迟迟未(wei)能落实。新政落地后，更高的公积金存款(kuan)额度笼盖了大部分房款(kuan)，每个月(yue)利息较纯商贷省下数千元，包袱(fu)大幅减轻，他当场入市。

购房者参观(guan)样板间。界面新闻拍摄

宋红卫报告界面新闻，本(ben)轮楼市真正意义上的拐点应当具备以下特性(xing)，一是风(feng)险出清，二是成交量明显上升动员(yuan)价格企稳，三是全部房地产(chan)链条修复，从拿地、新完工到营销实现良性(xing)轮回。

“从当前形势来看，一线城市楼市切(qie)实其(qi)实出现筑底的迹象(xiang)。”宋红卫表示，三月(yue)传统旺(wang)季释放刚需是焦点支(zhi)持(chi)，两会稳楼市定(ding)调、沪七条打头阵的政策发力是关键，好屋子政策落地带来高性(xing)价比房源，让购房者得实惠。这三重(zhong)推力，让市场决心(xin)从上海连续向其(qi)他一线城市辐射。

至(zhi)少在(zai)上海，楼市量价齐跌的箭(jian)头已经反转。唐华向界面新闻指出，当前是结构性(xing)企稳、焦点城市领跑的复苏。后续可(ke)否(fou)确(que)立反转，要看二季度成交量可(ke)否(fou)稳住、二手房去化(hua)是否(fou)顺畅、住民决心(xin)可(ke)否(fou)连续修复。

上海的楼市“风(feng)向标”效应，正在(zai)散布至(zhi)其(qi)他一线城市。

中环麓岛(dao)销售(shou)司理报告界面新闻，“上海作为全国楼市的排头兵，为其(qi)他城市规定(ding)了前行偏向，北京、深圳、广州(zhou)吃下了定(ding)心(xin)丸。”

在(zai)北京，截至(zhi)3月(yue)18日，二手住宅网签已达9783套(tao)，较2月(yue)整月(yue)成交量回升20.33%；新居网签1387套(tao)，环比上涨13.97%。中海安澜北京以3.26亿元拿下3月(yue)首(shou)周成交金额榜首(shou)，保利主力项目单周成交冲破5亿元，招商朝棠揽阅单周售(shou)出35套(tao)。

在(zai)深圳，多个项目成交海报轮番刷屏，有项目两天内成交达41套(tao)。二手房生意业务一起走高，根据深圳贝壳研究院数据，3月(yue)2日至(zhi)8日，平台互助门(men)店二手房签约量环比激增118%，3月(yue)8日单日签约量创下近(jin)一年来峰值。

在(zai)广州(zhou)，截至(zhi)3月(yue)20日，全市二手房成交已狂飙至(zhi)7471套(tao)，按此(ci)节拍全月(yue)有望打破1.3万套(tao)，环比暴增275%。新居市场异样火力全开，有项目单月(yue)狂销27套(tao)，成交量暴涨900%，生意业务量赓续向上冲破。

深圳楼盘销售(shou)战绩海报。

但是，这波楼市回暖的续航本(ben)领，还需观(guan)察(cha)政策实行的结果。

“4、5 月(yue)将是验证(zheng)本(ben)轮小(xiao)阳春成色的关键窗口期。”丁祖昱(yu)指出，从当前业主预期来看，北上广深二手房挂牌参考(kao)均价仍在(zai)连续下探，这意味着，业主方预期走低的趋势没有完整改善。

要保持(chi)当前市场热度，李宇(yu)嘉以为，还需进(jin)一步优化(hua)公积金、二手房带押过户(hu)等消费支(zhi)持(chi)政策，流通二手房置换链条。同时波动市场定(ding)价预期，减少非理性(xing)贬价，并在(zai)热点片区补齐配套(tao)，连续提振购房需求。

“以价换量会是将来一段时候(hou)二手市场生意业务回升的基础和条件，‘价跌—量升—价稳—量跌’的博弈仍将保持(chi)，短期量价尚难出现本(ben)色性(xing)反转，量涨价稳将成为常态主旋律。”丁祖昱(yu)表示。

唐华也以为，2026年房企将聚焦现金流与产(chan)物力比拼，资源加快向1、二线集合，行业集中度提拔，全面转向“以销定(ding)产(chan)、深耕焦点、打造好屋子”。

数据泉源：冰山指数。界面新闻制图

一线城市楼市企稳回升，没有但关乎房地产(chan)行业康健进(jin)展，更对微观(guan)经济有偏重(zhong)要意义。

楼市回暖将间接(jie)激活上下游家当链，动员(yuan)建材、家装、家电等行业复苏，为全体经济回升注入坚实决心(xin)。而这一轮刚需动员(yuan)、政策精准发力、置换轮回盘活市场的复苏路径，也为全国其(qi)他城市提供了可(ke)自(zi)创的理论样本(ben)，进(jin)一步助力微观(guan)经济大盘稳固。

上海楼市暖春已然到来，一线城市回升势头已经确(que)定(ding)。房地产(chan)行业正一扫迷茫与张望，在(zai)居住价值回归的鼓点下，走向更理性(xing)、更康健、更可(ke)连续的新将来。

（应受访者要求，文中李薇、王生为化(hua)名(ming)）