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185个字(zi)，今年(nian)楼(lou)市(shi)的基调定了。
房地(di)产仍是(shi)重点
年(nian)内重磅(pang)会议结束，决定今年(nian)工作任务的报(bao)告(gao)也出炉了。
关于房地(di)产的领域，话里话外，都给出了新的指引。
去年(nian)房地(di)产政策的核心目标是(shi)“稳楼(lou)市(shi)、防风险、保民生”，聚焦解决领域的阶(jie)段(duan)性突出矛盾。
房地(di)产领域的核心成果也体现在“风险化解”和“市(shi)场托(tuo)底”两大方面。
所以可以看到，去年(nian)关于房地(di)产的总(zong)结是(shi)“合理控(kong)制新增房地(di)产用地(di)供应、因城(cheng)施策调减限制性措施、下调个人(ren)住(zhu)房公积金贷(dai)款利率”以及“保交房”任务全面完成。
同时，在宏观政策加持下，房地(di)产领域与地(di)方债务、中小金融机构(gou)风险化解联动推进，高风险机构(gou)数(shu)量(liang)大幅下降，地(di)方债务结构(gou)持续优化，风险也得到有效遏制。
但从报(bao)告(gao)中的描(miao)述可以看出，今年(nian)房地(di)产的目标，明显是(shi)升级了的。
一方面，房地(di)产风险的化解从“有效防范化解”变成“加强……防范化解”，在过去延续“稳市(shi)场”的基础(chu)目标上，从“持续用力推动房地(di)产市(shi)场止(zhi)跌回稳”变成“着力稳定房地(di)产市(shi)场”。
与此(ci)同时，还强化风险防控(kong)的协同性，将政府(fu)债务风险、金融领域风险防控(kong)统筹(chou)推进，提出“严防虚假化债，坚(jian)决把遏制违规新增隐性债务作为铁的纪(ji)律”“强化金融风险监测(ce)预(yu)警和早期纠正，提高风险源头防控(kong)能力”要求。
另一方面，今年(nian)对房地(di)产的要求更(geng)突出“提质转型”的长期导向。
因为将房地(di)产发展纳入“高质量(liang)发展和高水平安全良性互动”的全局框架，不仅要化解存量(liang)风险，更(geng)要通(tong)过模式创新、品质提升构(gou)建行业可持续发展生态。
今年(nian)是(shi)“十(shi)五五”的开篇，从“十(shi)五五”时期的整(zheng)体布局来看，房地(di)产被纳入“统筹(chou)发展和安全”的重大战略任务，说明定位(wei)依(yi)旧属于“风险防控(kong)重点”。
未来五年(nian)房地(di)产行业的风险防控(kong)还是(shi)会与金融、财(cai)政领域深度联动，还是(shi)宏观经济稳定的重要组成部(bu)分。
在新型城(cheng)镇化和共同富裕的大框架下，房地(di)产的民生属性还被进一步强化，与城(cheng)市(shi)更(geng)新、县域经济发展、保障(zhang)性住(zhu)房建设深度绑定，行业发展将更(geng)加贴合人(ren)口流动趋势和民生需求。
这种(zhong)目标升级背(bei)后，是(shi)行业从调整(zheng)期向转型期过渡的象征，意(yi)味着政策不再局限于阶(jie)段(duan)性调控(kong)，而是(shi)着眼于行业长期健康发展。
所以今年(nian)关于房地(di)产的表述，不是(shi)简单的“稳楼(lou)市(shi)”口号，而是(shi)一套从供需、保障(zhang)、品质、风险到制度的完整(zheng)组合拳。
任务转向精细化
在房地(di)产目标升级转变的大前提下，可以看到今年(nian)房地(di)产领域工作任务做出的优化，重点提到——
1、“着力稳定房地(di)产市(shi)场。因城(cheng)施策控(kong)增量(liang)、去库存、优供给，探(tan)索多渠道盘活存量(liang)商(shang)品房，鼓励收(shou)购存量(liang)商(shang)品房重点用于保障(zhang)性住(zhu)房等。”
简单来说就是(shi)库存高的城(cheng)市(shi)少供地(di)、去库存；库存低的城(cheng)市(shi)优供给、保刚需。
比如像深圳这样的城(cheng)市(shi)，属于“核心区供地(di)稀缺、外围库存偏高”，但在优化供给的背(bei)景下，核心区的核心地(di)段(duan)都出现了宅地(di)调整(zheng)，供应增加。
至于怎么做，关键动作就是(shi)多渠道盘活存量(liang)商(shang)品房，鼓励收(shou)购存量(liang)房做保障(zhang)房。
所以也可以看到，抢先的城(cheng)市(shi)已经是(shi)这么做。
比如深圳在3月1日的《关于进一步规范城(cheng)市(shi)更(geng)新项目管理有关事项的通(tong)知》中明确，不再强制开发商(shang)在旧改(gai)项目中配建保障(zhang)性住(zhu)房，并强调各(ge)区应该通(tong)过新增建设、存量(liang)房屋盘活、多元收(shou)购等各(ge)种(zhong)渠道落实(shi)保障(zhang)性住(zhu)房建设筹(chou)集(ji)要求。
2、“深化住(zhu)房公积金制度改(gai)革(ge)。”
关于公积金的深化改(gai)革(ge)，也可以看到公积金不再是(shi)“鸡肋”，提高额(e)度、降低门槛、支持刚需/改(gai)善、支持租房/购房，成为激活真实(shi)需求的“工具”。
2月25日上海在发布《关于进一步优化调整(zheng)上海市(shi)房地(di)产政策的通(tong)知》中就明确，家庭公积金贷(dai)款最高额(e)度可达(da)到324万元，对购买第二(er)套住(zhu)房的最高贷(dai)款额(e)度也进行了相应的提高，还优化贷(dai)款套数(shu)认定。
这样的变化，对可以使用公积金的群(qun)体，覆(fu)盖的范围更(geng)广，市(shi)场的有效需求也会更(geng)多。
3、“优化保障(zhang)性住(zhu)房供给，加快危旧房改(gai)造。”
优化保障(zhang)性住(zhu)房的供给，实(shi)际上就是(shi)从“开发商(shang)配建”转向存量(liang)商(shang)品房收(shou)储用作保障(zhang)性住(zhu)房供给，而加快危旧房改(gai)造的背(bei)后就是(shi)危旧房、城(cheng)中村、老旧小区改(gai)造提速，各(ge)种(zhong)曾经可能阻碍危旧房改(gai)造的东西会开绿灯(deng)。
在一些城(cheng)市(shi)的落地(di)政策也能看出一些端倪(ni)。
比如深圳《关于进一步规范城(cheng)市(shi)更(geng)新项目管理有关事项的通(tong)知》的内容细节可以看到，城(cheng)市(shi)更(geng)新改(gai)造项目的一些繁琐(suo)的手续以及程序会被简化，原(yuan)则(ze)底线之上的问题，可以灵活处(chu)理。
4、“有序推动安全舒适绿色智慧(hui)的‘好房子’建设，实(shi)施房屋品质提升工程和物业服务质量(liang)提升行动。”
“好房子”将会成为市(shi)场的主流，市(shi)场新旧住(zhu)房的更(geng)替会加快。
房子除了回归居住(zhu)属性，安全、舒适、绿色、智慧(hui)是(shi)标配，新房必须做出品质，就连物业服务也要提升，房子的附加值更(geng)高。
总(zong)之，就是(shi)房子的软性竞(jing)争力更(geng)强。
5、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。”
保交房建立白名单的作用就是(shi)让现金流短缺的在建项目能够走绿色通(tong)道，无论是(shi)单列(lie)额(e)度还是(shi)审批提速，甚(shen)至是(shi)贷(dai)款延期借力，都是(shi)优先投(tou)放，专款专用，形成资金闭环(huan)监管，最终让市(shi)场的买房安全感提升。
6、“深入推进房地(di)产发展新模式的基础(chu)制度和配套政策建设。”
比如“市(shi)场+保障(zhang)双轨”制，现房销售试点扩围，城(cheng)市(shi)更(geng)新留改(gai)拆结合以改(gai)为主，项目风险隔离等。
所以，今年(nian)房地(di)产的基调依(yi)旧是(shi)“稳”为底线，存量(liang)是(shi)抓手，保障(zhang)是(shi)民生，品质是(shi)未来，模式是(shi)根本。
作者 | 骑(qi)猪英雄
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