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招商蛇(she)口 视觉中国 资料图
3月17日，招商蛇(she)口（001979.SZ）董事长(chang)朱文(wen)凯在召开的2025年度业绩(ji)说明会上表示，公(gong)司要(yao)从传统的开发商真正转变为“开发商+运营商+服(fu)务商”。
招商蛇(she)口2025年年报数据显(xian)示，2025年公(gong)司营业收入约1547.27亿元，同比减少(shao)13.53%；归属于上市公(gong)司股东的净利(li)润约10.23亿元，同比减少(shao)74.65%；归属于上市公(gong)司股东的扣(kou)除非(fei)经常性损益的净利(li)润约1.69亿元，同比减少(shao)93.1%；经营活动产生的现金(jin)流量净额(e)约96.93亿元，同比减少(shao)69.67%。
对于业绩(ji)变动，招商蛇(she)口财务总监余志(zhi)良称，业绩(ji)充分反映行业周期与市场环境的变化，主要(yao)因为审(shen)慎计提资产减值(zhi)；结算规模周期性减少(shao)；以及对联营合(he)营企业的投资收益及股权出售(shou)收益较上期有所减少(shao)。
招商蛇(she)口称，公(gong)司主动顺应(ying)行业形(xing)势变化，精准优(you)化现金(jin)流管理体系，严守资金(jin)安全底线，坚(jian)定执行“以销定投、以销定产”的经营策略，持续提升(sheng)资金(jin)使用效率。全年实(shi)现经营活动现金(jin)流量净额(e)96.93亿元，期末货币(bi)资金(jin)余额(e)达861.27亿元。
报告(gao)期末，公(gong)司剔(ti)除预收账(zhang)款的资产负(fu)债率64.17%、净负(fu)债率72.46%、现金(jin)短债比1.19。公(gong)司积极落实(shi)房地产融资新(xin)模式(shi)要(yao)求，坚(jian)持简单、高(gao)效、安全的融资原则，年内(nei)完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元。2025年新(xin)增公(gong)开市场融资179.4亿元，票(piao)面利(li)率均处于同期行业内(nei)最低区间；年末综合(he)资金(jin)成本2.74%，较年初下降25BP。
开发业务方面，2025年公(gong)司累计实(shi)现签约销售(shou)面积716.12万平方米，累计实(shi)现签约销售(shou)金(jin)额(e)1960.09亿元。公(gong)司在上海、深圳、成都、西安、长(chang)沙、南京、郑州、苏(su)州、佛山、南通10个城市实(shi)现全口径销售(shou)金(jin)额(e)排名(ming)前(qian)三，全国重点30城中进入当(dang)地TOP5的城市共计15个。拿地方面，2025年，公(gong)司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公(gong)司需支付地价约为543亿元。报告(gao)期内(nei)，公(gong)司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公(gong)司全部投资额(e)的63%，比上年进一步提升(sheng)，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优(you)质土地。
对于未来招商蛇(she)口的投资，招商蛇(she)口的副(fu)总经理伍斌表示，很难设(she)定一个明确的比例，2026年总体上还是会保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑(tiao)细选(xuan)的投资原则，确保资源的有效投放，新(xin)拿地项目会更聚焦于周转速(su)度和收益的兑现，既要(yao)满足“三道红线”，还要(yao)平衡(heng)好(hao)规模和利(li)润。
公(gong)司董事总经理聂黎明表示，按现有项目铺排，预计2026年总可售(shou)货值(zhi)3400亿元。从业态占比看，83%为住(zhu)宅；从城市能级看，核心城市“6+10”占比81%，“强心30城”占比94%；从供货节奏上看，主要(yao)供货集中在上半(ban)年，下半(ban)年预计会有今年新(xin)拿地的新(xin)增供货补充进来。
代(dai)建业务方面，招商建管全年新(xin)增代(dai)建项目（含咨询类）80个，新(xin)增签约面积1139万平方米，新(xin)增合(he)同收入超8亿元。历年累计承接代(dai)建项目超620个，规模突破3500万平方米。
报告(gao)期内(nei)，公(gong)司管理范围内(nei)持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。报告(gao)期内(nei)新(xin)入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公(gong)寓、8个商业、3个产业园。全年新(xin)增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。
商业方面，报告(gao)期末，公(gong)司管理范围内(nei)的集中商业在营项目54个，在营面积约340万平方米，在建项目面积约185万平方米。全年集中商业运营收入为19.6亿元，开业三年以上项目报告(gao)期末出租率93%。
对于近期核心城市陆续优(you)化限购(gou)、限贷等政策，公(gong)司如何看待这些政策对市场信心的提振作用，聂黎明表示，从2021年到现在，这个行业经历了四年多的深度调(diao)整。但是近期国家和各个地方陆续出台了很多优(you)化限购(gou)、限贷等政策，稳市场、稳房价。这个确实(shi)是在目前(qian)来看给市场带来更多的信心，起到了一个提振信心的作用。
聂黎明称，以今年2月25日上海发布的新(xin)政来看，在春节后带动了核心区从来访量和签约量阶段性回(hui)暖(nuan)。今年春节期间以及3月份应(ying)该说来访和成交(jiao)都是非(fei)常不错的，到昨天3月份刚好(hao)是半(ban)个月，销售(shou)也是出现了一个回(hui)暖(nuan)的迹象。
但其强调(diao)，同时也要(yao)清醒看到，当(dang)前(qian)市场其实(shi)还是处于一个筑底修(xiu)复期，招商蛇(she)口是一个谨慎乐观的态度。短期是提振信心，中长(chang)期还是在逐(zhu)步筑底和修(xiu)复的一个过程。政策的底已经明确，但是市场底确认仍(reng)然(ran)需要(yao)时间。
从一系列的政策，应(ying)该有两个非(fei)常明显(xian)的信号，第一个信号，国家因城施策、精准调(diao)控稳房价、稳市场的决心是坚(jian)定的。而且也看到这一轮政策也不是一刀切(qie)地放松，而是针对不同城市、不同区域具体情况进行差异化的调(diao)整，而且更加讲究政策之间的协同，也讲究政策的一步到位。既要(yao)支持合(he)理的住(zhu)房需求，又要(yao)守住(zhu)风险底线，既要(yao)发挥市场机制作用，也要(yao)防(fang)止大起大落。这是一个信号。
第二个信号是国家推动房地产行业高(gao)质量发展的新(xin)模式(shi)，从顶层设(she)计开始到制度的落地，坚(jian)定稳定房地产市场就是稳定经济大盘，防(fang)范房地产风险就是防(fang)范系统性风险，不仅是为居民合(he)理住(zhu)房消费的支持，也是对行业长(chang)期健康发展一个制度性的托举(ju)。
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